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    仓储并购

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    仓储并购

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    一、简单逻辑下的物流园区的乱世：强者恒强... 5
    物流园区建设的一个简单逻辑：强者恒强... 5
    乱世一睹：功能定位多样互补的物流园区... 5
    现代化物流园区相对稀缺：高收益与政策扶持.... 6
    二、上游土地供给有限：主营与增值双管齐下... 8
    多样的盈利模式：... 8
    租金：长期稳定现金牛..... 9
    土地增值：说与不说，心知肚明..... 9
    增值推手：物以稀为贵，优质仓储用地价格高企..... 10
    三、从并购案例看协同效应... 13
    普洛斯明确的战略定位..... 13
    收购方的收获：差异互补与协同效应..... 13
    稳定客源维持低空置率——以宝湾物流为例... 17

    图表目录

    图 1：传统仓库与现代仓库区别..... 6
    图 2：现代仓储占比极低（百万平米）... 7
    图 3：北上两地各类物产近五年平均投资回报率.... 7
    图 4：普洛斯出租率（%）与租金（元/天/㎡）... 9
    图 5：一线城市现代化仓储设施租金（元/月/㎡）..... 9
    图 6：国内物流园区收入来源.... 10
    图 7：普洛斯各财年利润组成.... 10
    图 8：我国仓储行业营收占比：按仓储产品分类..... 10
    图 9：我国仓储行业营收占比：按所属子行业分类.... 10
    图 10：电商仓储需求高速发展..... 11
    图 11：普洛斯主要客户..... 11
    图 12：普洛斯中国客户行业分布.... 11
    图 13：日本普洛斯客户行业分布.... 11
    图 14：开展物流外包的企业比例稳定上升（单位：%）.... 11
    图 15：外包物流业务量51%-80%企业比例上升（单位：%）.... 11
    图 16：全国国有建设用地供应面积中工矿仓储用地占比.... 12
    图 17：土地审批成为物流园区建设滞后主要原因... 12
    图 18：物流园区吸引客户入驻的首要原因..... 12
    图 19：物流园区所处位置要素（包含... 12
    图 20：宝湾网点... 14
    图 21：宇培网点... 14
    图 22：ACL 和传化网点... 14
    图 23：维龙网点... 14
    图 24： 普洛斯及其参控股公司... 16
    图 25：2013 年宝湾物流各地仓库净利率.... 16
    图 26：宝湾各地出租率.... 16
    图 27：宝湾物流营业天数持续降低，ROE 回升..... 17
    图 28：销售净利率提升与权益乘数攀升..... 17
    图 29： 深基地长期负债占比与负债总额持续增长.... 18
    图 30：一线城市出租率始终保持满仓... 19
    图 31：一线城市园区面积占公司总面积比例下降... 19
    图 32：一线城市现代化仓库租金保持相对稳定... 19
    图 33：二线城市现代化仓储租金更易受到宏观环境影响.... 19
    图 34：宝湾物流营业周期缩短，ROE 回升... 20
    图 35：杜邦分析：逐步攀升的负债率与回升的净利率..... 20
    图 36： 宝湾物流目前进驻品牌... 20
    表 1：各种园区特点..... 6
    表 2：仓储用地土地成交价格大幅上升..... 12
    表 3：京东拿地成本.... 13
    表 4：普洛斯境内收购一览..... 13
    表 5：宝湾物流仓储业务经营情况...17
    表 6：宝湾物流项目情况... 18
    表 7：主要仓储公司估值表..... 21
    [报告关键词]： 物流

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