我国养老地产业发展思路研究
以担保等形式为建筑商提供融资便利；购买和持有物业；确定物业 |
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日本养老地产根据参与不同主要有政企合作和企业独立开发两类模式。政企合作以介护保险制度为基础，带有明显的社会福利性质，政府的责任是向公民收取介护保险金、给予开发建设费，提供税收优惠以及每月负担4000～30000元(人民币)介护费，养老服务机构的责任是运营养老设施并提供多种专业养老服务，收入来源主要是收取养老服务费。企业独立开发一般采取多企业之间联合开发模式，不但降低了开发风险，还使得养老社区内每一个细节均能够表现出众。
通过对西方养老地产商业模式分析，可以发现养老地产核心利益主要包括三方，政府、商业机构和老年人。政府通过资金、土地、财税和资质管理对商业机构进行管控，同时，通过养老政策支持老年人群购买养老服务实现收益：一是品牌收益，形成产业，规模复制；二是民生收益，解决社会养老；三是提高GDP，带动就业。对商业机构而言，由于养老地产兼具福利性和市场化双重特点，又以出租为主，因此养老地产盈利点设计要比较丰富。在国外，赢利性高端养老地产大部分采用“一次性会费+月服务费”的模式。这种模式的优点是既可以解决地产公司前期一次性投入太大的问题，又可以兼顾日后养老服务持续提供的费用支出。
养老服务面向的客户多种多样，每类客户群对于养老服务都有各自不同的诉求。从养老产业本身看，目标顾客依据需求层次与生活自理能力可分为四类，低端自理型、低端介护型、高端自理型和高端介护型。同时，由于养老地产是主题地产，如养老可以与养生复合，也可以与教育、旅游、休闲、度假等嫁接，还可以跟新兴农业、城市商业混搭。因此，养老地产开发商必须在深刻了解消费者需求和市场动向的基础上，敏锐地感知市场机会，锁定客户群体，提炼客户价值敏感点，据此及时对目标客户定位进行强化或调整，并在此基础上凝炼价值诉求，提炼有力而聚焦的价值主张。
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