商业地产行业研究报告(2011年 49页）

    2013-03-06

    商业地产行业研究报告(2011年 49页）

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    目录

    1 商业地产概览 ................ 7

    1.1 商业地产定义及分类 ....................... 7
    1.2 产业链和盈利模式 ................ 8
    1.2.1 开发模式 ................... 9
    1.2.2 融资模式 ................. 10
    1.2.3 经营模式 ................. 11
    1.3 行业特性 ................. 12
    1.4 行业发展现状 ..................... 14
    1.5 行业收入成本结构 ......................... 22

    2 商业地产投资规律 .................. 26

    2.1 行业周期与经济周期 ..................... 26
    2.2 行业与通胀率和利率的关系 ..................... 29
    2.3 商业地产自身周期性 ..................... 30
    2.4 商业地产走势的时间序列特征 .................. 32
    2.5 空置率与租金、失业率 ................. 32
    2.6 商业地产收益贡献 ......................... 35
    2.7 商业地产及其在资产组合中的作用 ...................... 35

    3 商业地产发展前景与投资策略 ....................... 38

    3.1 商业地产理论上发展潜力估计 .................. 38
    3.2 商业地产估值方式 ......................... 42
    3.2.1 经营收益/资本化率 ........................ 42
    3.2.2 分红收益率 ........................ 42
    3.2.3 净资产值（NAV） ......................... 42
    3.3 商业地产投资机会 ......................... 43
    3.3.1 商业产业资本的介入更加考验市场竞争力和运营能力 ............... 43
    3.3.2 保险资金和REITs 推出的影响 ................. 43
    3.3.3 住宅开发转向商业地产的方向 .................. 45
    3.4 结论与趋势判断 ................. 46

    4 结论 ................. 47

    商业地产是一个资本密集和专业密集的产业，其价值包含着不动产价值和商业运营价值两个要件;商业地产有地产(开发)、资本(投资、金融)和商业三大元素。
    ■ 行业的进入壁垒在于资金门槛高，而持有阶段需要出色的经营和管理能力。
    ■ 商业地产盈利模式：对于开发商而言，可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于运营商来说，盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源。商业地产是通过租赁运营获得长期回报，追求物业的使用价值和价值增值。
    ■ 商业地产的特性可以简要的概括为：金融性、稀缺性、升值保值性、流通性。
    ■ 影响商业地产主要因素包括：经济发展、产业结构、行业发展周期阶段、区位选择、资金和融资能力、定位以及经营管理能力。由此，其核心指标包括：经济增速、失业率、通胀及利率水平、租金及回报率、空置率等。
    ■ 行业发展现状：中国一线城市，如北京、上海、广州等地，由于其城市化进程最早，其市场也最为成熟，其商业地产总量趋于饱和；融资渠道单一化，变现方式匮乏导致资金错配下的经营短期化，经营模式中出售占很大比重；开发投资和价格与住宅地产出现“双倒挂”
    ■ 收入与成本结构：同等地价和售价情况下，住宅开发由于前期工程、建安成本、期间费用等较低，净利率水平高于写字楼开发。通常情况下，持有类地产公司的回报率为租金回报率为8%，空置率对净租金回报率影响敏感。
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    [报告关键词]： 商业地产
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